귀농가이드

(사)무주군귀농귀촌협의회에서는
무주에 정착한 귀농귀촌인, 새로운 삶을 꿈꾸는 도시민들을 위해 다양한 정책을 펼치고 있습니다.

농지취득 및 임대차

농지의 개념

농지는 농지법 제2조에 법적 지목 여하를 불문하고 실제 토지현상이 농경지 또는 다년생 식물 재배지(과수원, 뽕나무, 종묘, 인삼, 약초밭 등)로 이용되는 토지와 그 개량시설(수로, 농로, 제방 등)의 부지를 말한다.

농지의 구분

농업진흥지역

  • 농지진흥구역 :
    농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역
  • 농업보호구역 :
    농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

※ 농업진흥지역 밖(농업진행지역 외)

농지의 취득

  • 농지는 원칙적으로 자기가 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유를 하지 못한다. 또한 비농업인이 소유상한을 초과한 농지를 소유한 경우 그 초과면적은 처분하여야 한다.
  • 농업경영목적의 농지를 취득하는 경우 농지의 소유면적 상한의 제한은 없으나 농업인의 범위가 1,000m2(300평) 이상의 농지경작자로 규정되어 있어 농지는 최소한 1,000m2(300평)이상을 취득하여야 한다.
  • 비농업인이 상속농지로 10,000m2이하와 도시민이 주말/체험영농 목적의 농지 1,000m2(300평)미만으로 농지소유의 상한을 제한하고 있다.
  • 농지구입 시는 법에 정해진 조건의 구비여부를 심사 받아 농지 소재지를 관할하는 읍장 또는 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.
  • 이 증명을 받기 위하여 소정양식의 농업경영계획서를 첨부해야 하며, 법이 정한 영농조건과 자격에 합당하도록 기재하여야 한다.

농지의 취득 절차

STEP 1

농지 구입자격 확인
  • 농지취득자격증명서 발급 가능 여부 확인
  • 토지거래허가 가능 여부 확인

STEP 2

등기부등본 확인
  • 등기부등본상의 소유자와 동일인 여부
  • 가등기, 근저당권, 지상권 등 설정 여부
  • 등기부등본 발급일자
    (발급일자와 계약체결일 사이에 다른 물권이 설정될 수 있음)

STEP 3

계약서 작성 시 실제 내용과 대조

STEP 4

토지이용계획확인서 확인

STEP 5

현장답사

농/수로 등 수리시설, 침수지역 여부, 농기계 진입로, 주위여건 등

STEP 6

잔금 지불 전 등기부등본 재확인

2중 계약, 저당권 설정 여부 등 확인

농지원부 작성

농지원부란? 농업인을 증명하는 신분증 같은 기본자료이므로 진정한 농업인이 되기 위해서는 농지원부를 만들어야 한다.
작성대상
  • 농업인, 농업법인(영농조합법인, 농업회사법인), 준농업법인 별 작성
  • 1,000㎡(300평) 이상의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 자
  • 농지에 330㎡ 이상의 고정식 온실, 비닐하우스, 버섯재배사 등 농업용시설을 설치하여 농작물을 경작하거나 다년생작물을 재배하는 자
농지원부의 유익한 점
  • 토지거래허가지역에서의 농지 추가 구입시 유리함
  • 농업인으로 추정, 농업인 자격 요구 시에 그 원부사본을 제출하면 됨
  • 개발제한구역에서 농업인의 혜택부여 시 확인 서류로 쓰임
  • 농지전용 시 농지부담금 면제
  • 농업인 대상 자금 및 대부 지원 시 확인 서류로 쓰임
  • 농어촌 출신 대학생 자녀 장학금 지원 시 신청 서류로 쓰임
  • 농업용 유류 구입시 일정량 면세 등

농지전용

농지전용이란
  • 농지를 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량행위 이외의 목적으로 사용하는 것을 말한다.
  • 농지를 농가주택이나 전원주택 등을 짓기 위해 그 토지의 지목을 농지에서 대지로 변경하는 것을 포함한다.
  • 농지를 대지로 변경하는 것은 도시지역 내에서는 개발행위허가라고 하고, 그 외의 지역에서는 농지전용이라고 한다.
  • 농지라고 해서 모두 적용되는 것은 아니다. 농업진흥구역에 있는 농지는 사실상 불가능하다. 따라서 도시지역 이외의 지역에서 집을 지을 수 있는 대지로의 전용이 가능한 땅은 주로 관리지역내의 농지나 임야로 보면 된다.

농지전용 절차

STEP 1

농자전용 신청

농지전용허가신청서, 사업계획서 (시설물 배치도, 자금소요액 및 조달 방안, 시설물 관리계획), 소유권 또는 사용권 입증

STEP 2

시·군·구청 검토

STEP 3

현장 확인

STEP 4

허가통보

STEP 5

비용납부

농지보전부담금 납부

STEP 6

허가증 교부

농지, 주택 소유권 이전(법무사를 이용하지 않고 본인이 직접하기)

필요서류
매도인(등기의무자) 매수인(등기권리자)
  • 인감도장
  • 24개월 미만: 177,000원
  • 인감증명서(부동산 매매용)
  • 주민등록초본 또는 등본
  • 신분증
  • 등기권리증
  • 매수인(등기권리자)
  • 도장
  • 신분증
  • 주민등록초본 또는 등본
  • 농지원부
  • 농지취득자격증명원
편철순서
① 신청서 작성, 취득세, 등록세, 지방세 납부
② 인감증명서 (부동산 매매용. 읍/면에서 발급)
③ 주민등록초본이나 등본
④ 토지대장
⑤ 부동산거래계약신고필증(민원실)
⑥ 농지취득자격증명서(읍/면에 신청 & 발급, 3일 전에 신청)
⑦ 농지원부 (있으면 세금 감면)
⑧ 등기권리증 (분실 시 등기소에서 발급)
⑨ 신분증 사본 (신분증 가져가면 등기소에서 복사)
⑩ 매매계약서

준비된 서류를 가지고 군청 민원실에서 편철순서⑤를 작성하고 3부를 받습니다.
세금 납부 부서에서 농지원부와 부동산거래계약신고필증 1부를 제출하고 지로용지를 받은 후 바로 맞은 편 농협에서 편철순서①을 해결한 후 등기소로 가서 접수하면 됩니다.

3일~5일 후 본인의 이름으로 바뀐 등기권리증이 나옵니다. 신청서 양식, 해설 등을 인터넷등기소에서 다운받을 수 있습니다.

귀농인 농지 취득세 50% 감면

대통령령으로 정하는 바에 따라 「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조제5호에 따른 농어촌 지역으로 이주하는 귀농인(이하 이 항에서 “귀농인”이라 한다)이 직접 경작할 목적으로 대통령령으로 정하는 귀농일(이하 이 항에서 “귀농일”이라 한다)부터 3년 이내에 취득하는 농지 및 「농지법」 등 관계 법령에 따라 농지를 조성하기 위하여

취득하는 임야에 대해서는 취득세의 100분의 50을 2018년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 귀농인이 정당한 사유 없이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감된 취득세를 추징하되, 제3호 및 제4호의 경우에는 그 해당 부분에 한정하여 경감된 취득세를 추징한다.


  1. 귀농일부터 3년 이내에 주민등록 주소지를 취득 농지 및 임야 소재지 시·군·구(구의 경우에는 자치구를 말한다. 이하 이 항에서 같다), 그 지역과 연접한 시·군·구 또는 농지 및 임야 소재지로부터 20킬로미터 이내의 지역 외의 지역으로 이전하는 경우
  2. 귀농일부터 3년 이내에 「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조제1호가목에 따른 농업(이하 이 항에서 “농업”이라 한다) 외의 산업에 종사하는 경우. 다만, 「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조 제8호에 따른 식품산업과 농업을 겸업하는 경우는 제외한다.
  3. 농지의 취득일부터 2년 이내에 직접 경작하지 아니하거나 임야의 취득일부터 2년 이내에 농지의 조성을 개시하지 아니하는 경우
  4. 직접 경작한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

Add. 전북 무주군 무주읍 한풍루로 416 | C.R-Num. 418-82-09173 | AC. 김웅
Tel. 063-323-1252~3 | Fax. 063-322-1118 | E-mail. re_muju@naver.com

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